Rivitaloyhtiön hallitus tietää, että rakennuksessa on valesokkeli, ja yhtiökokouksessa kysytään, pitääkö rakenne korjata ja mitä se maksaa? Mutta mistä tiedetään, tarvitseeko valesokkeli ylipäätään korjausta?
Valesokkeli on tunnettu riskirakenne, mutta se ei automaattisesti tarkoita kosteus- tai mikrobivauriota. Rakenteen todellinen kunto ja mahdollinen korjaustarve selviävät kuntotutkimuksella. Oikeaan aikaan tehty tutkimus voi säästää taloyhtiöltä huomattavia kustannuksia ja auttaa välttämään tarpeettomia korjauksia.
Mikä valesokkeli on ja miksi se on riskirakenne?
Valesokkeli on erityisesti 1960–1990-luvuilla käytetty rakenneratkaisu, jota esiintyy yleisesti rivi- ja omakotitaloissa. Lue lisää Fisen sivuilta.
Tavallisessa rakenteessa puurunkoinen ulkoseinä alkaa maanpinnan yläpuolelle nousevan sokkelin päältä. Valesokkelissa seinän puurungon alin osa eli alajuoksu sijaitsee lähellä maanpintaa tai jopa sen alapuolella. Ulospäin sokkeli voi näyttää aivan tavanomaiselta, vaikka sen takana puurakenteet sijaitsevat huomattavasti alempana.
Rakenteen ongelmana on sen alttius kosteudelle. Maaperän kosteus, sade- ja sulamisvedet sekä puutteellinen kuivuminen voivat aiheuttaa seinän alaosaan kosteusrasitusta. Pitkään jatkuessaan kosteus voi johtaa puuosien lahoamiseen ja mikrobikasvuun.
Jos vaurioituneesta rakenteesta on ilmayhteys sisätiloihin, epäpuhtauksia voi kulkeutua ilmavirtausten mukana huoneilmaan.
Valesokkeli on riskirakenne, ei automaattisesti vaurio. Rakenteen tunnistaminen kertoo, mitä kannattaa tutkia, mutta ei vielä sitä, mitä pitää korjata.
Onko valesokkelitalo aina vaurioitunut?
Ei ole. Samalla aikakaudella rakennettujen talojen välillä voi olla huomattavia eroja. Osa valesokkelirakenteista on säilynyt hyvässä kunnossa vuosikymmeniä, kun taas toisissa vaurioita on syntynyt jo varhaisessa vaiheessa.
Rakenteen kuntoon vaikuttavat muun muassa maanpinnan korkeus ja kallistukset, salaojitus, sadevesien ohjaus, rakennuksen alkuperäinen toteutus sekä vuosien varrella tehdyt muutokset.
Vauriot eivät myöskään välttämättä jakaudu tasaisesti koko rakennukseen. Esimerkiksi ulkonurkat, sisäänkäyntien ympäristöt, syöksytorvien läheisyys ja korkean maanpinnan alueet voivat altistua muuta rakennusta suuremmalle kosteusrasitukselle.
Yhdessä asunnossa todettu vaurio ei siis automaattisesti tarkoita, että koko rivitalon valesokkeli olisi vaurioitunut. Vastaavasti yhden tutkimuskohdan hyvä kunto ei osoita kaikkien seinärakenteiden olevan kunnossa.
Taloyhtiön kannalta ongelmallisia ovat molemmat ääripäät: vaurioiden sivuuttaminen ja koko rakenteen korjaaminen ilman riittävää tietoa sen kunnosta.
Miksi valesokkeli kannattaa tutkia ennen korjausta?
Valesokkelin korjaaminen voi olla taloyhtiölle merkittävä investointi. Siksi korjaussuunnittelun lähtökohtana pitäisi olla tieto rakenteen todellisesta kunnosta, ei pelkästään tieto riskirakenteen olemassaolosta.
Kuntotutkimuksella selvitetään, millainen rakenne on kyseessä, onko siinä vaurioita, kuinka laajoja mahdolliset vauriot ovat ja mistä kosteusrasitus johtuu.
Tulosten perusteella voidaan arvioida, tarvitaanko korjauksia ja mihin ne tulee kohdistaa. Samalla voidaan tunnistaa rakenteen toimivuutta heikentävät tekijät, kuten puutteellinen sadevesien ohjaus tai liian korkealla oleva maanpinta.
Ilman riittäviä lähtötietoja korjaus voidaan mitoittaa tarpeettoman laajaksi. Toisaalta liian suppea korjaus voi jättää osan vaurioista tai niiden aiheuttajista jäljelle.
Hyvin suunniteltu kuntotutkimus auttaa kohdistamaan korjaukset oikein ja vähentämään kustannuksiin liittyvää epävarmuutta.
Tutkimuksen tekijän riippumattomuudella on myös merkitystä. Kun kuntotutkija ei itse toteuta korjausurakkaa, arvio rakenteen kunnosta ja korjaustarpeesta voidaan tehdä ilman sidonnaisuutta urakan laajuuteen.
Milloin valesokkelin kuntotutkimus on ajankohtainen?
Valesokkelin tutkimista ei kannata jättää siihen hetkeen, kun rakenteissa havaitaan näkyviä vaurioita tai asukkaat alkavat oireilla.
Erityisen hyvä ajankohta tutkimukselle on silloin, kun taloyhtiössä päivitetään pitkän tähtäimen suunnitelmaa (PTS) tai valmistaudutaan ulkoseinien, salaojien, sadevesijärjestelmien tai piha-alueiden korjauksiin.
Kun rakenteiden kunto selvitetään ajoissa, taloyhtiö voi suunnitella mahdolliset korjaukset hallitusti, vertailla vaihtoehtoja ja varautua kustannuksiin. Samalla voidaan arvioida, kannattaako valesokkelin korjaus yhdistää muihin tuleviin korjaushankkeisiin.
Jos taloyhtiössä on jo havaittu kosteusvaurioita, poikkeavia hajuja tai muita rakenteeseen viittaavia ongelmia, tutkimustarve on syytä arvioida viipymättä.
Miten valesokkelin kuntotutkimus tehdään?
Luotettava kuntotutkimus perustuu rakennuksen lähtötietojen selvittämiseen, rakenteiden tarkastamiseen ja yleensä myös rakenneavauksiin. Pelkän pintapuolisen tarkastuksen tai kosteusmittauksen perusteella ei tavallisesti voida luotettavasti arvioida seinän alaosan kuntoa.
Tutkimus etenee tyypillisesti seuraavasti:
Tutkija perehtyy rakennuspiirustuksiin, aiempiin tutkimuksiin ja korjauksiin sekä mahdollisiin asukashavaintoihin. Näiden perusteella laaditaan tutkimussuunnitelma.
Selvitetään muun muassa maanpinnan korkeusasemat ja kallistukset, sadevesien ohjaus, salaojitukseen liittyvät tiedot sekä ulkoseinien alaosien olosuhteet.
Ennen rakenteiden avaamista huomioidaan mahdolliset haitta-aineet ja niiden edellyttämät turvallisuustoimet. Tarvittaessa tutkitaan myös rakenteiden ja sisätilojen välisiä ilmayhteyksiä esimerkiksi merkkiainekokeilla.
Rakenteita avataan suunnitelmallisesti sekä edustavista että riskialttiista kohdista. Alajuoksun ja lämmöneristeiden kuntoa arvioidaan aistinvaraisesti, kosteusmittauksin ja tarvittaessa materiaalinäytteillä.
Tutkija kokoaa havainnot, arvioi rakenteen kunnon ja mahdollisten vaurioiden laajuuden sekä esittää suositukset korjauksista tai tarvittavista jatkotutkimuksista.
Tutkimuksen laajuus määräytyy rakennuksen koon, rakenteiden, havaintojen ja tutkimuksen tavoitteiden perusteella. Kaikkia tutkimusmenetelmiä ei tarvita jokaisessa kohteessa.
Hyvä kuntotutkimusraportti kertoo taloyhtiölle, mitä tutkittiin, mitä havaittiin ja mitä tuloksista voidaan päätellä. Lisäksi siinä tuodaan esiin mahdolliset epävarmuudet ja jatkotoimenpiteet.
Lue lisää Siraten kuntotutkimuspalveluista.
Mitä valesokkelin korjaus maksaa?
Valesokkelin korjauskustannukset riippuvat ennen kaikkea rakenteen kunnosta, vaurioiden laajuudesta ja valitusta korjaustavasta. Siksi luotettavaa kustannusarviota on vaikea antaa ennen kuin rakenteen todellinen tilanne tunnetaan.
Jos vaurioita on vain rajatulla alueella, korjaustarve voi olla huomattavasti pienempi kuin tilanteessa, jossa vaurioita esiintyy laajasti ulkoseinien alaosissa.
Korjaus voi edellyttää vaurioituneiden materiaalien uusimista ja puurungon alaosan korottamista esimerkiksi niin sanotulla valesokkelin kengitysmenetelmällä. Samalla on varmistettava, että rakenteeseen kohdistuva kosteusrasitus poistetaan tai vähennetään riittävästi. Tämä voi edellyttää myös maanpinnan, salaojien tai sadevesijärjestelmän korjauksia.
Kustannuksiin vaikuttavat lisäksi sisäpuoliset purku- ja pintatyöt, työn aikainen pölynhallinta sekä mahdolliset asumisjärjestelyt.
Jos korjaussuunnitelma laaditaan puutteellisten tutkimustietojen perusteella, epävarmuus voi näkyä urakkahinnoissa tai myöhemmin ilmenevinä lisätöinä.
Kuntotutkimuksen kustannus on yleensä pieni verrattuna laajaan valesokkelikorjaukseen. Tutkimuksen tärkein taloudellinen hyöty on mahdollisuus mitoittaa korjaus todellisen tarpeen mukaan.
Kuka päättää valesokkelin tutkimuksesta ja korjauksesta taloyhtiössä?
Valesokkelirakenne kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiöjärjestyksestä muuta johdu.
Hallitus vastaa kiinteistön kunnossapidon asianmukaisesta järjestämisestä ja voi yleensä päättää tavanomaisen kuntotutkimuksen tilaamisesta toimivaltansa ja talousarvion puitteissa.
Laajemmista korjaushankkeista ja niiden rahoituksesta päätetään tavallisesti yhtiökokouksessa hallituksen valmisteleman esityksen pohjalta.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on myös esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys olennaisista kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana. Mahdollinen valesokkelin korjaushanke on syytä huomioida tässä selvityksessä. Selvitykseen kirjaaminen ei kuitenkaan vielä tarkoita korjauspäätöstä.
Kuntotutkimus antaa hallitukselle ja isännöitsijälle perustellun lähtökohdan korjausvaihtoehtojen arviointiin, kustannusten selvittämiseen ja päätösten valmisteluun.
Kun tutkimustulokset on esitetty ymmärrettävästi, myös osakkaiden on helpompi hahmottaa, miksi korjauksia tarvitaan tai miksi niitä ei vielä ole perusteltua toteuttaa.
Ota yhteyttä
"*" näyttää pakolliset kentät