Miksi kuntoarvio tehdään?
Kuntoarvio antaa kokonaiskuvan asuin- tai toimitilakiinteistön nykykunnosta, korjaustarpeista ja energiataloudesta. Sen avulla kiinteistön ylläpitoa ja tulevia korjauksia voidaan suunnitella oikea-aikaisesti ja ennakoivasti.
Tieto kiinteistön kunnosta
Kuntoarvio perustuu asiantuntijan aistinvaraisiin havaintoihin ja kiinteistön asiakirjoihin. Tarvittaessa tehdään rakenteita rikkomattomia mittauksia.
Ennakoiva kunnossapito
Arvio auttaa tunnistamaan tulevat korjaustarpeet, priorisoimaan toimenpiteet ja laatimaan pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman eli PTS:n.
Suunnitelmallinen kiinteistönpito
Kun kiinteistön kunto ja tulevat tarpeet tunnetaan, korjauksia voidaan aikatauluttaa ja budjetoida paremmin sekä välttää yllätyksiä.
Kuntoarvio vai kuntotutkimus?
Kuntoarvio muodostaa yleiskuvan kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista. Kuntotutkimuksessa selvitetään tarkemmin tietyn rakenteen tai järjestelmän kuntoa, tarvittaessa rakenteita avaamalla ja vaurioita pintaa syvemmältä tutkimalla.
Milloin kuntoarvio kannattaa tehdä?
Kuntoarvio kannattaa toteuttaa riittävän varhaisessa vaiheessa, jotta kunnossapitoa voidaan suunnitella ennen merkittävien korjaustarpeiden syntymistä. Asuinkiinteistöjen kuntoarviointia koskevassa ohjeistuksessa lähtökohtana on ensimmäinen arvio kiinteistön ollessa alle 10-vuotias ja sen päivittäminen noin viiden vuoden välein.
Kuntoarviot toteutetaan soveltuvien ohjeiden, kuten RT 103003 Asuinkiinteistön kuntoarvio -ohjeen, mukaisesti kohteen ja toimeksiannon mukaan.
Mitä kuntoarviossa tarkastetaan?
Kuntoarviossa muodostetaan kokonaiskuva kiinteistön kunnosta ja kunnossapitotarpeista. Arviointi kattaa tyypillisesti seuraavat osa-alueet:
Rakennustekniikka
Rakennuksen rakenteiden, julkisivujen, vesikaton ja muiden rakennusosien kunnon arviointi.
LVIA-järjestelmät
Lämpö-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmien kunnon ja toimivuuden arviointi.
Sähkö- ja tietotekniset järjestelmät
Sähköjärjestelmien ja kiinteistön tietoteknisten järjestelmien kunnon tarkastelu.
Yhteis- ja tekniset tilat
Yhteistilojen, teknisten tilojen sekä sovitun määrän huoneistoja tarkastaminen.
Ulkoalueet ja varusteet
Piha-alueiden rakenteiden ja varusteiden kunnon arviointi vuodenajan sallimissa rajoissa.
Energiatalous
Kiinteistön energiankäytön ja mahdollisten energiatehokkuuden parantamistarpeiden tarkastelu.
Turvallisuus- ja terveysriskit
Kiinteistössä havaittavien turvallisuuteen ja terveellisyyteen liittyvien riskien tunnistaminen sekä jatkoselvitystarpeiden arviointi.
Kuntoarvio kiinteistön tarpeiden mukaan
Kuntoarvio voidaan rajata tarpeen mukaan tiettyihin tiloihin, rakenteisiin tai järjestelmiin. Arvioinnissa tarkastellaan myös kiinteistön ylläpidon kehitystarpeita. Työ etenee lähtötietojen läpikäynnistä käyttäjä- ja huoltokyselyihin sekä kiinteistötarkastukseen. Havaintojen pohjalta laaditaan johtopäätökset ja toimenpide-ehdotukset, jotka kootaan kirjalliseen raporttiin.
Näin kuntoarvio ja PTS etenevät
Tutustuminen kohteeseen
Kohteen lähtötiedot, aiemmat tutkimukset ja huoltohistoria käydään läpi. Näiden pohjalta suunnitellaan kuntoarvion toteutus.
Kiinteistön kunnon arviointi
Kiinteistö tarkastetaan paikan päällä. Arvioinnissa käydään läpi rakennuksen näkyvät rakenteet, tekniset järjestelmät ja niiden nykyinen kunto sekä mahdolliset korjaustarpeet.
Kunnossapitotarpeiden määrittely
Havaintojen perusteella arvioidaan rakennuksen ja teknisten järjestelmien tulevia korjaustarpeita. Toimenpiteille määritellään kiireellisyys ja alustava aikataulu.
Raportointi ja PTS
Kuntoarviosta laaditaan raportti, jossa esitetään havainnot ja suositellut toimenpiteet. Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) kokoaa tulevat korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteet sekä niiden arvioidut kustannukset tyypillisesti 5–10 vuoden ajalle.
Kuntoluokka
Kuntoluokka kuvaa rakennusosan tai järjestelmän kuntoa ja korjaustarpeen kiireellisyyttä. Sen avulla kiinteistön eri osien kuntoa voidaan arvioida ja verrata keskenään.
Järjestelmän päänimikkeen alle kuuluvan yksittäisen tarkastuskohteen kunto voi poiketa koko päänimikkeelle määritellystä kuntoluokasta. Luokitus perustuu kuntoarvioijan asiantuntija-arvioon kohteen kunnosta.
Rakennuksen kuntoluokat
| Kuntoluokka | Kuvaus ja toimenpiteet |
|---|---|
| 5 | Uusi – ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana |
| 4 | Hyvä – kevyt huoltokorjaus 6–10 vuoden kuluessa |
| 3 | Tyydyttävä – kevyt huoltokorjaus 1–5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6–10 vuoden kuluessa |
| 2 | Välttävä – peruskorjaus 1–5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6–10 vuoden kuluessa |
| 1 | Heikko – uusitaan 1–5 vuoden kuluessa |
Mitä alempi kuntoluokka, sitä kiireellisempi korjaustarve yleensä on.
Raportointi
Kuntoarvion päätteeksi laaditaan kirjallinen raportti, joka kokoaa yhteen kiinteistön kuntoa koskevat havainnot, arviot ja suositukset. Raportissa esitetään:
- Kiinteistön rakenteiden, rakennusosien ja järjestelmien kunto
- Suositellut kunnossapito- ja korjaustoimenpiteet
- Kiireelliset toimenpiteet ja korjausta vaativat viat
- Mahdolliset lisätutkimustarpeet
Kunnossapitosuunnitelma
Kuntoarvion perusteella laadittava kunnossapitosuunnitelmaehdotus toimii pohjana pitkän tähtäimen suunnitelmalle eli PTS:lle.
Kiinteistönomistaja laatii varsinaisen suunnitelman lisätutkimusten, selvitysten ja käytettävissä olevien resurssien pohjalta. Suunnitelmaan sisällytetään tulevat korjaustoimenpiteet kustannusarvioineen, yleensä kymmeneksi vuodeksi eteenpäin.
Asunto-osakeyhtiössä suunnitelma käsitellään ja hyväksytään yhtiökokouksessa, ja sen olemassaolo merkitään isännöitsijäntodistukseen.
Siraten toimipisteet sijaitsevat Helsingissä, Turussa, Tampereella, Jyväskylässä ja Kuopiossa.